Dus wat ís 'stedelijke vernieuwing' dan eigenlijk?


Wij kunnen 'stedelijke vernieuwing' moeilijk anders zien dan als een uiterst kostbaar en vervuilend, integraal project van – achtereenvolgens in grote en kleine stappen:

...en na pakweg vijfentwintig jaar waarschijnlijk gevolgd door jawel, zo'n zelfde project. Is het te veel gezegd om zo'n project een soort 'sluipmoordenaar' of op z'n minst een zeer schadelijk virus te noemen? Hans de Geus spreekt daarom van een "Misdadige ecologische verspilling" (10)

En welk en wiens probleem wordt er op die manier voor welke prijs opgelost...?

Prof. dr. Maarten van Ham plaatste in zijn oratie drie kritische kanttekeningen bij het beleid om buurten van een andere bevolkingssamenstelling te voorzien (11):

En, voor wie er dieper in wil duiken: wat is de 'total cost of ownership'? O ja, wie is eigenlijk de 'probleemeigenaar'? Of wordt het probleem 'gestolen'...?

Het zou wel een wonder zijn als een combi van lokaal bestuur en verhuurders voldoet aan álle vier de eisen voor een 'goede probleemeigenaar': betrokkenheid, bevoegdheid, bereidheid en bekwaamheid. Want hoe zitten daar bewoners, als méést betrokkenen in? Hoe vaak werd de sloopstrategie ingezet zonder dat de bewoners daar een reële, noemenswaardige invloed op hadden…?

Op 5 november 2014 publiceerde Politalk.nl een artikel over de bevindingen van de Parlementaire Enquête Woningcorporaties onder de veelzeggende titel: "Iedereen faalde, maar alleen de huurders zijn de klos".

Nogal wat bewoners in de 'vernieuwingsgebieden' denken dat het alleen maar om 'het geld' gaat. Huurders in zulke gebieden voelen soms heel direct dat er aandrang op hen wordt uitgeoefend om een huis te kopen. Kijk maar eens hier hoe geld nou eigenlijk werkt (drie korte filmpjes met Duitse tekst; Mark Rutte zou het script geschreven kunnen hebben).

En wie verdient er aan? Nou, heel 'toevallig': op zondagmiddag 16 september 2012 merkte wethouder Carolien Gehrels in Buitenhof op dat de stad Amsterdam heel veel geld verdiende bij de stedelijke vernieuwingen in de jaren '80…

Ewald Engelen bracht op 14 november 2014 in tamelijk heftige bewoordingen via De Correspondent een Nederlandse versie uit van een artikel dat hij met Sukhdev Johal, Angelo Salento en Karel Williams schreef en dat eerder verscheen in The Guardian (Zo bouwen we een eerlijker stad - deel 1). Het bevestigt de hierboven beschreven indrukken van bewoners over de belangen van de financiële elite. Het bevestigt ook het min of meer integrale, projectachtige karakter van het bovenbeschreven proces van stadsvernieuwing.

AllebeBadje

Zomer op het August Allebéplein,waarschijnlijk 1972, een paar jaar vóór de 'stedelijke vernieuwing'. Kijk er nu eens…

VARA Kassa liet op 13 februari 2016 zien dat "een prachtig geslaagd voorbeeld van fysieke opwaardering" soms een probleem oplevert, dat nu juist vaak als argument voor sloop/nieuwbouw gebruikt wordt. Bestuurder Emile Jaensch roemde in 2012 het 'iconische' woongebouw Parkrand aan de Dr. Colijnstraat (emilejaensch.punt.nl). VARA Kassa bracht slechts vier jaar later verslag van een uitputtende veldslag van een huurster met de verhuurder vanwege schimmel en achterstallig onderhoud. Het illustreert de bovengeschetste cyclus. Hoe bekend…

 naar het begin van de pagina      terug


Wat is het alternatief?

Anno 2012 is de suggestie wel erg vaak dat kopen, grote investeringen en sloop/nieuwbouw de enige remedies zijn tegen verloedering van zogenaamde 'Krachtwijken'. Trouw wijdde daar in november 2012 een hele pagina aan (12). Echter, de woorden 'onderhoud', 'beheer', 'handhaving' en 'woningtoewijzing' konden wij daarin nergens vinden. Dát zijn nu juist de aanpakken die volgens het Bewonersplatform Geuzenveld-Slotermeer verloedering voorkómen.

Ook is koop geen werkelijke oplossing. Wie goed rond kijkt naar geheel of deels verkochte portieketageflats, ziet ook daar nogal eens een groot gebrek aan onderhoud. Verenigingen van eigenaren staan niet overal bekend om hun voorliefde voor goed onderhoud. Frank Kalshoven maakte overigens duidelijk dat nieuwbouw vooral een 'feest' van tal van ergenissen is (13).

Voor de gebruikswaarde tijdens de totale levensduur van een woning – dat kan gemakkelijk zo'n 300 jaar zijn – is goed onderhoud van groter belang dan alleen het oorspronkelijke ontwerp. Bij goed onderhoud hoort ook: aanpassing aan nieuwe inzichten en veranderende omstandigheden. Sloop is daarvoor in veel gevallen een té grof en duur middel. Dus: dom.

Helaas, wie goed rondkijkt, kan in diverse sectoren zien dat onderhoud een lagere status heeft dan nieuwbouw. Carla Rus schreef in haar essay over de Slag om de Schelde (TROUW, 4 april 2015) hoe dit statusprobleem in de Tweede Wereldoorlog de Zeeuwse bevolking is opgebroken, en hoe dit ook een rol speelde bij Montgomery's falende prestigeproject Market Garden bij Arnhem. Voor Amsterdam Nieuw-West wees wijlen Hein de Haan meermalen op de naar zijn idee ernstige en zelfs doelbewuste verwaarlozing van vooral de huurwoningen.De integrale, werkelijke kosten van sloop/nieuwbouw van woningen van amper een halve eeuw oud zijn gigantisch en in een tijd van beoogde duurzaamheid niet te rechtvaardigen.

Wat de huurwoningen betreft, zou met name onderhoud en beheer uit de huurpenningen bekostigd moeten kunnen worden. Corporatiebazen klagen nogal eens dat zij onderhoud alleen maar kunnen betalen dankzij de verkoop van woningen, maar intussen stijgen hun eigen jaarinkomens nog fors, in 2011 gemiddeld van 91 duizend naar 95 duizend euro…(14). En in november 2012 kregen de corporaties Stadgenoot en De Alliantie heel mooie 'ratings' vanwege hun goede financiële situatie (15)!

De banken- en de kredietcrisis hebben de plannen voor de sloopnieuwbouw van duizenden woningen in bijvoorbeeld Slotermeer wel even gestopt, maar in de gemeenteraad valt tegen einde 2013 nog steeds te beluisteren dat er een forse 'sloopopgave' is. Het plan voor de Vernieuwing van het wijkje Slotermeer voorzag aanvankelijk in de sloop van maar liefst 2.600 woningen – de 'verplaatsing' van zesentwintighonderd huishoudens! Wethouder Ossel wil dat wel "prudent behandelen". Wat betekent dat concreet???

Veel huurders hebben de overtuiging dat de woningschaarste en de enorme sloopambitie beide gevoed worden door geldzucht, dat er sprake van vooral 'management by spreadsheet'. Op die zelfde spreadsheets zou de afschrijving op woningen ook gebaseerd kunnen worden op een soort 'componentenmethode', een gedifferentieerde afschrijving dus. Waarbij zeer verschillende termijnen gehanteerd worden op basis van de potentieel verschillende levensduren van bijvoorbeeld het dragende skelet (400 jaar…?!), de verschillende installaties, de gevel enzovoorts; een idee dat wij hoorden van architect en stedenbouwkundige Hein de Haan. Dat zou wellicht ook een instrument kunnen zijn om de aandacht van zowel huurders als verhuurders op beter onderhoud te richten. Zodat woningen véél langer dan enkele tientallen jaren mee kunnen gaan.

Op 24 april 2013 vond een studiedag plaats over verduurzaming van de huurvoorraad, en dit nog wel in bewoonde toestand! Kan dat? Ja, aldus de deelnemers, vanuit de Vrije Universiteit Amsterdam, de Technische Universiteit Delft samen met de bewonersorganisaties ProWest en Samen Sterk in Nieuw-West, en het Steunpunt Wonen Nieuw-West en Eigenwijks. Download hier het verslag, over vernuftig onderhoud.


Wederkerigheid en redelijkheid

Tegenover het recht van huurders op een goed onderhouden woning staat uiteraard het recht op een redelijke prijs voor de verhuurder. Een redelijke. Helaas zijn er huurders die zelf hun woning verwaarlozen of zelfs 'mishandelen' en zijn er verhuurders die in het begin van deze eeuw jarenlang financieel misbruik hebben gemaakt van hun soms monopoloïde structuur en positie.

Wat koop betreft: maar liefst 89% van de huurders van corporatiewoningen in Nieuw-West wil duidelijk niet overgaan op koop (16), ondanks dat zij bijvoorbeeld in Slotermeer-Noordoost de allerlaagste waardering geven voor de kwaliteit van hun woning en van het woningonderhoud (17). De meeste mensen kúnnen trouwens geen huis kopen. Waarom zouden hypotheken anders zo populair zijn en zou er anders zo'n wijdverbreid probleem zijn ontstaan door veel te grote hypotheekbedragen…?

Tweet

Lees hier: welke rol spelen de woningcorporaties in dit verhaal?

 naar het begin van de pagina      terug


 naar het begin van de pagina      terug



Gepubliceerd op 26 september 2012

Laatst bijgewerkt op 23 februari 2015, 23.31 uur.