Corporaties spelen cruciale rol,
en zij niet alleen...

Gepubliceerd op 18 januari 2009 23.05 uur.

Laatst bijgewerkt op 22 januari 2013 22.02 uur.


terug

schema corporaties


De woningcorporaties in bovenstaand schema speelden tussen 1990 en 2010 een centrale rol bij de vernieuwingen in Geuzenveld en Slotermeer. Overigens is het samenwerkingsverband c.q. 'verdienmodel' FAR WEST in 2012 ter ziele gegaan en is de boedel van FAR WEST terug verdeeld onder de aangesloten woningbouwcorporaties.

Zowel de corporaties als het stadsdeelbestuur zeggen steeds dat de bewoners centraal staan en dat ze mooie dingen voor de bewoners willen realiseren. We halen op de voorpagina van deze site uit een groot evaluatierapport aan dat de bewonersparticipatie in ons toenmalige stadsdeel Geuzenveld-Slotermeer in 2006 - 2009 verre van maximaal was. 'Maximaal' zou zijn dat je echt samen goede plannen maakt, dus samen vast stelt wat nu eigenlijk het probleem is, wat de werkelijke oorzaken zijn, samen belangrijke beslissingen neemt. Wat doorgaat voor 'stedelijke vernieuwing', is vrijwel altijd voor een belangrijk deel op problemen gebaseerd, ook al hebben veel politici een broertje dood aan het woord 'probleem'. Maar wie medewerking van bewoners wil hebben bij grote ingrepen, doet er toch echt verstandig aan, allereerst aansluiting te zoeken bij wat die bewoners zelf – als allerbelangrijkste gebruikers van een gebied – als problemen zien.


Herstructurering: kwestie van piepelen?

Onder bewoners is nogal eens te horen dat de corporaties het stadsdeelbestuur gewoon 'in de zak hebben', dat de corporaties dus gewoon de dienst uitmaken. De stemverklaring van de fractievoorzitter Tromp van de VVD op 26 september 2012 bevestigt dat. Hij voelt zich "gepiepeld door de corporaties: jarenlang hebben we de mantra gehoord en bewezen gezien, dat 'nieuwbouw goedkoper zou zijn dan renovatie'. En nu is dat opééns andersom. Verder hebben de corporaties in mijn ogen hun kerntaak – in de loop van de jaren en in de hoop op goedkeuring voor sloop/nieuwbouwplannen – toch min of meer verzaakt door hun vastgoed te laten verpauperen. Door de crisis zijn ze in hun eigen zwaard gevallen. En nu geven wij als politiek een pleister op de wonden. Eigenlijk zeg ik daarvan: 'het moet niet gekker worden'." Aldus Michèl Tromp.

Dan ga je je toch ook afvragen, wat er allemaal in de afgelopen twee decennia gemankeerd heeft aan het vermogen tot zelfstandig en kritisch denken van het stadsdeelbestuur. Nou, waarschijnlijk niet zó veel: lokale overheden hebben vaak flink verdiend aan de grootschalige sloop/nieuwbouw waar ook veel corporaties tuk op waren...

Uit een groot onderzoek door de Universiteit Utrecht (1) blijkt helaas dat tal van woningcorporaties slecht zijn afgestemd op de verbetering van buurten en wijken, zeker als het gaat om een grote inbreng van de bewoners. Om ons heen zien wij zelf bijvoorbeeld dat er wel erg veel wisselingen in belangrijke functionarissen van woningcorporaties zijn. Hierdoor:

In hun rapportage besteden de Utrechtse onderzoekers Van Bergeijk en anderen een hele paragraaf aan de gebrekkige interne voorwaarden voor goed functionerende corporaties (pag. 78-79). Te vaak zijn de inrichting en de werkwijzen van corporaties contraproductief voor een goede, duurzame samenwerkingsrelatie met huurders in de buurten en wijken. De onderzoekers wijzen op tekenen van verbetering maar concludeerden toch dat er bij veel corporaties nog een lange weg te gaan is.

Daarnaast is omvangrijke sloop volgens een belangrijk CDA-rapport (2) nogal eens op 'verborgen' argumenten gebaseerd:

Vooral onderhoud is een heel zwak punt, of het nu gaat om de afhandeling van reparatieverzoeken door huurders of het initiatief van corporaties zelf tot deugdelijk onderhoud. Dit is helemaal treurig als we nagaan dat een nieuwe woning meestal onmiddellijk onderhoud nodig heeft vanwege gebreken bij oplevering en daarna nog eens vijftig tot driehonderd jaar om haar gebruikswaarde te behouden. Voor gebruikswaarde is dus onderhoud van wezenlijk veel groter belang dan nieuwbouw.

Meer hierover op de website Meerwaldt.nl, bij het onderdeel 'stedelijke vernieuwing'.

Filmpje . . .

Grote zorgen over corporaties...

Al enkele jaren bestaan er flinke zorgen over de woningcorporaties. De Woonbond meldde bijvoorbeeld dat het ministerie van Wonen, Wijken en Integratie (WWI) op 8 april 2009 het 'meldpunt integriteit woningcorporaties' heeft geopend. Iedereen kan hier terecht om signalen door te geven die te maken hebben met mogelijk oneerlijk handelen van corporaties, hun medewerkers, management en bestuurders. Het e-mailadres is: meldpuntcorporaties@minvrom.nl.

Het meldpunt integriteit is onderdeel van een pakket maatregelen. Directe aanleiding voor de maatregelen zijn de problemen bij Rochdale en SGBB. De bestuurders van beide corporaties zijn ontslagen omdat ze worden verdacht van fraude en/of zelfverrijking, aldus de Woonbond. En rond 21 mei 2010 meldden de media dat de Amsterdamse woningcorporatie De Key aangifte bij justitie deed tegen een voormalig bestuurder van De Key en de voormalig directeur van zijn projectontwikkelaar De Principaal.

Zo kwam de riante vertrekbonus van ruim een miljoen euro voor voorzitter Van Leeuwen van Aedes op 11 en 18 april 2009 in kranten en op televisie prominent in het nieuws. Aedes is de vereniging van woningcorporaties in Nederland. Van Leeuwen zou zich regelmatig kritisch hebben uitgelaten over de topsalarissen van enkele corporatiedirecteuren... Van Tweede Kamerlid Staf Depla werd de uitspraak genoteerd, "dat die premie juridisch dan wel kan kloppen, maar dat het aantoont dat de corporatiesector geen enkel benul heeft van wat er in de samenleving aan de hand is" (3). Op 22 april 2010 verschenen in de dagbladen en op radio opnieuw berichten over onregelmatigheden bij circa twintig corporaties (4).

Op 20 oktober 2012 meldde de Volkskrant dat corporatie WSG uit Geertruidenberg wordt opgeheven vanwege "diepe financiële problemen door onverantwoorde aankopen" (5).

In maart 2006 meldde de Woonbond nog dat de Bredase corporatie Laurentius volgens het toenmalige Ministerie van VROM de op één na best presterende corporatie was. Bij de beoordeling is alleen gekeken naar de prestaties op het terrein van de herstructurering: nieuwbouw, sloop en verkoop (6)... Begin oktober 2012 melden BNdeStem en NRC dat een combinatie van te hoog gegrepen ambities en dubieuze transacties Laurentius aan de rand van de afgrond heeft gebracht. Projectontwikkelaars en aannemers hebben de Bredase woningcorporatie Laurentius jarenlang als melkkoe gebruikt. De fraude rond de corporatie is een stuk omvangrijker dan tot nu toe naar buiten kwam. In totaal zijn er vijf verdachten en er is beslag gelegd op vermogens. De geschorste directeur Walter Vermeulen van Laurentius wordt verdacht van oplichting, verduistering, witwassen en omkoping (7).

Vestia is rond 2012 zowat de meest besproken corporatie vanwege wanbeleid. Het Financieele Dagblad (FD) meldde dat ING bank de raad van bestuur van Vestia al in 2009 nadrukkelijk gewezen heeft op de risico's die de Rotterdamse woningbouwcorporatie liep met de portefeuille derivaten. FD schrijft dat een briefwisseling tussen toenmalig Vestia-bestuursvoorzitter Erik Staal en twee bankiers van ING de gedupeerden, waaronder andere corporaties, een basis biedt om de voormalige top van Vestia aansprakelijk te stellen voor geleden schade. Pikant is dat Vestia-treasurer Marcel de V. en ABN Amro elkaar nog in 2007 aanprezen in de derivatenkwestie. (8).

Daarnaast hebben sommige woningcorporaties wel veel grotere ogen dan magen. De Rotterdamse corporatie Woonbron verslikte zich wel heel fors in een project met het beroemde stoomschip SS Rotterdam. Prof. ir. André Thomsen stapte om deze reden uit de Raad van Commissarissen van die corporatie. Hij zat daarin op voordracht van de Concern Participatieraad Woonbron (CPRW), de overkoepelende huurdersorganisatie van Woonbron.

Dit lijstje kan zonder veel moeite worden uitgebreid.

Woningcorporaties deinden de afgelopen vijftien jaar mee op de golf van privatiseringen. Vicevoorzitter Tjeenk Willink van de Raad van State waarschuwde in zijn traditionele Algemene Beschouwingen op de veelzijdige en ernstige risico's van deze trend (bron: Het Parool, 8 april 2009, p. 5). Zo wees de Volkskrant in 2005 op bonussen voor directeuren van woningcorporaties die veel goedkope huurhuizen slopen. De financiële prikkel om huizen te slopen, zou zijn opgenomen in de beloningsregels van de brancheorganisatie Aedes (9). Het tijdschrift Het Experiment meldde in haar editie van juni 2009 op pagina 25 dat de woningcorporaties identiteit en legitimiteit verliezen.

Bij een kritische discussie in het tv-programma Hollanse Zaken op 8 augustus 2012 werd aandacht besteed aan het mismanagament en de graaipraktijken in de top van organisaties op het gebied van met name zorg en volkshuisvesting. Voor de corporatiewereld noemde topman De Langen van het Amsterdamse Stadgenoot als eerste "de grote uitdagingen" die (door de overheid?! – red.) op het bordje van de corporaties zijn gelegd. De buitenwereld dus. Lees de analyses nog eens na die in het Financieele Dagblad al rond 2004, 2005 te vinden waren over de gemeenschappelijke belangen van lokale overheden, grote corporaties en projectontwikkelaars...

En zo laakte de Huurdersvereniging Westerpark in april 2008 in een open brief de rol van corporaties bij langdurige leegstand en die van haar stadsdeelbestuur bij sloopplannen. Met name woningcorporatie Stadgenoot werd verweten bij leegstaande woningen "bekende makelaarstrucs" te hanteren die "een corporatie onwaardig zijn". De Huurdersvereniging Westerpark noemt het discutabel dat er zoveel woningen worden onttrokken aan de voorraad sociale huurwoningen. Dat deze vervolgens zo lang leegstaan noemt zij onacceptabel, vooral vanwege de jarenlange wachttijden bij Woningnet.

Te veel corporaties hebben inmiddels het imago van hun sector dusdanig beschadigd dat het voor sommigen een ijkpunt is geworden om er januari 2013 de problemen met de FYRA treinen mee in te schalen: die problemen doen Igo Corbière bijvoorbeeld "denken aan de corporatiebazen die ook geheel uit het oog verloren wat het kerndoel was"(10).

Een soortgelijke noodkreet als van de Huurdersvereniging Westerpark kwam in het weekend van 19 april 2009 van het Initiatief Betaalbaar Wonen Amsterdam Noord (IBW-N). Met een uitvoerig gedocumenteerd persbericht vraagt het IBW-N van politiek en corporaties bescherming van de sociale woningvoorraad, dit naar aanleiding van de aanstaande behandeling van de woonvisie Amsterdam Noord door het stadsdeel. Het IBW-N wijst onder andere op de verslechterende inkomenspositie van veel Amsterdammers door de oplopende werkloosheid enerzijds en anderzijds de gelijktijdige verkleining van de voorraad sociale huurwoningen plus de oplopende gemiddelde huren (11).

Indien bewoners uit gesloopte buurten voorrang krijgen maar daar in de praktijk toch weinig aan hebben, lijkt het waarschijnlijk dat deze uithuisgeplaatsten voor grootschalige sloop helemaal een hoge prijs moeten betalen. Die komen achteraan in het laatste rijtje.

 naar het begin van de pagina      terug


Groot nieuws?! Het Regeerakkoord van oktober 2012 over corporaties

Het Regeerakkoord van oktober 2012 bevat maar liefst vijf welhaast revolutionaire passages over de rol en de positie van woningbouwcorporaties (12):

  1. De functie en taken worden toegespitst op het werken in het publieke belang.

  2. De corporaties worden directer en dwingender onder het bestuur van de overheden geplaatst.

  3. De eventuele winsten worden afgeroomd maar kennelijk niet rechtstreeks in dienst gesteld van de nieuwe functies van de corporaties.

  4. De schaalgrootte wordt aan banden gelegd.

  5. De beloning van bestuurders van corporaties wordt aan banden gelegd.

Impliciet is onmiskenbaar de boodschap dat de corporaties zich in het algemeen losgezongen hebben van de maatschappelijke rol en positie die zij vóór de jaren 'negentig hadden... Of deze koerswijziging ook werkelijk gerealiseerd zal worden...?

 naar het begin van de pagina      terug


Misleidende 'framing' van het idee van 'scheefwonen'

Op 3 augustus 2012 haalde Hans Kregting, prominent lid van het Landelijk Samenwerkingsverband Aandachtswijken (LSA) een typisch voorbeeld aan "van de manier waarop het woord 'scheefwonen' door sommige corporaties wordt misbruikt om te bewijzen dat het optrekken van de huren sowieso redelijk is. Schrijnend werd het toen de directeur van De Key ook nog eens stelde dat de Woonbond 'scheefwonen' verkeerd aan het framen is.

"In het voorbeeld van de woning met een huur van minder dan 400 euro, waarvan de huurder meer dan 45.000 euro verdient, werd het nog maar eens voorgerekend: een verhuurder krijgt te weinig geld voor zo'n woning. Elke maand, zo werd beweerd, moest er nu tenminste 250 euro subsidie bij. Want, was de redenering, voor zo'n woning mag je meer vragen, domweg omdat die mogelijkheid er is dankzij Donnerpunten, huurverhoging bij mutatie en allerlei andere zaken die ervoor zorgen dat dezelfde woning onbetaalbaar wordt voor de gewone man.

"Hoezo elke maand 250 euro subsidie? De woning is al gebouwd, staat er dus al, is al jaren in gebruik en de onrendabele top is toch in 1 keer betaald om de woning tegen een redelijke huurprijs te verhuren? Het is onzin om te beweren dat een corporatie maandelijkse een subsidiebedrag van 250 euro kwijt zou zijn voor elke sociale huurwoning die wordt verhuurd.

"Kunnen we niet gewoon afspreken dat we netjes discussiëren over de problemen in de volkshuisvesting? Het lijkt me dat we hoe dan ook moeten voorkomen dat heel Nederland gaat denken dat er bij sociale huurwoningen maandelijks geld bij moet! Ik roep corporaties op hun werk serieus te nemen sociale woningen niet te framen alsof daar elke maand subsidie op zit. U moet en kunt beter weten." Tot zo ver Kregting (13), die het overigens had over alle grote Amsterdamse corporaties...

Klinkt het bovenstaande wellicht erg somber: er moet wel bij aangetekend worden dat we natuurlijk niet zomaar alle woningcorporaties over één kam mogen scheren.


Buitensporige huurverhoging

De Woonbond haalde op haar website op 7 augsuts 2012 een onderwerp van de Klaaglijn aan: woningbouwcorporatie Ymere wilde de huur van een woning bij ruil optrekken van 464 naar 823 euro per maand, bijna een verdubbeling. De ruil ketste daarop af. Woningruil wordt zo inderdaad bijna onmogelijk. Woordvoerder Hans Roseboom van de Woonbond reageerde kritisch op de stellingname van Ymere. Hij stelde dat het kabinet het door het optrekken van de maximumhuren in schaarstegebieden weliswaar mogelijk heeft gemaakt om daar hogere huren te vragen, maar dat een verhuurder niet verplicht is om de huren op te trekken.

De betrokken huurder gaf aan zich niet zomaar gewonnen te zullen geven. Op grond van recente jurisprudentie verwacht hij dat de gang naar de kantonrechter hem zou kunnen helpen. Een extreme huurverhoging bij woningruil kan volgens hem worden gezien als een weigering van de verhuurder om akkoord te gaan. De rechter kan op grond daarvan besluiten tot een indeplaatsstelling, waarbij het huidige huurcontract inclusief de huidige huurprijs overgaat op naam van de nieuwe huurder.

Zou zoiets uniek zijn?


Huisjesmelkerij na verkoop sociale huurwoningen?

De website van de PvdA in Amsterdam vermeldde een artikel uit De Telegraaf van woensdag 9 september 2009: Geen regels verkoop sociale huurwoning (14). De gemeente heeft er volgens dat artikel totaal geen benul van dat woningcorporaties geen regels hanteren om verkoop van sociale huurwoningen aan huisjesmelkers tegen te gaan.

Tientallen huurwoningen zijn de afgelopen jaren in handen gevallen van huisjesmelkers die de huizen opkopen. Zij gaan er echter niet zelf in wonen, maar verhuren de etages per kamer voor grof geld. De opbrengst van de voormalige sociale huurwoning is tot vier keer zoveel als voorheen het geval was.

Uit de schriftelijke vragen die raadslid Sonja Hauet (PvdA) onlangs stelde, blijkt dat de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties niet geregeld heeft dat kopers van sociale huurwoningen er ook zélf moeten wonen.

Merk overigens op dat er in dit hele artikeltje dus een pikant soort 'tweetrapsraket' zit:

 

 naar het begin van de pagina      terug

OEI...: Gerson: terug naar sociaal bouwen

AMSTERDAM - Woningcorporaties kunnen beter stoppen als vastgoedontwikkelaar. Zij moeten zich veel meer concentreren op hun kerntaak als klassieke volkshuisvesters. Dit stelde PvdA-wethouder Hans Gerson in 2009 op een bijeenkomst van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties. (AFWC).

Gerson heeft heimwee naar het gemeentelijk woningbedrijf. Hij zei het te betreuren hoe dat in drie stappen was verworden tot Ymere. Het experiment met het gemeentelijk woningbedrijf als commercieel bedrijf is de wethouder niet goed bevallen. De volkshuisvesters zijn als ondernemers doorgeslagen, vindt hij. De crisis (15) is volgens hem aanleiding kritischer naar de corporaties te kijken. Sociale huurwoningen zijn onrendabel, maar de vastgoedmarkt is inmiddels ook. Gerson: ''Als ik dan directeuren hoor praten over het ontwikkelen van negentigduizend vierkante meter vastgoed, denk ik: waarom hebben jullie het niet over huizen bouwen en verhuren?'' Ook zette Gerson vraagtekens bij het sloop-nieuwbouwtempo van de corporaties. Het afbreken van technisch gezien goede huizen is niet altijd gewenst.

Vooral bij monumentale objecten is volgens hem voorzichtigheid geboden. Hij sprak zich uit voor het behoud van een deel van de Bijlmer, van Jeruzalem en het Van Eesterenmuseum in West. De corporatiedirecteuren stonden na afloop naar lucht te happen van woede. De een noemde de wethouder 'ouderwets', een ander zei dat Gerson 'gelukkig na de verkiezingen stopt'. (TON DAMEN)

Tot zover het Parool (16). De analyse lijkt ons wel in orde. Of de remedie ook zal worden toegepast . . .?


. . . én bewonerscommissies

Bewonerscommissies staan heel dicht bij de huurders en hebben als eerste zicht op de problemen en uitdagingen in hun woningcomplex. Bewonerscommissies hebben ook een goed zicht op het serviceniveau van hun eigen corporatie – is dat goed, matig of slecht? Omdat bewonerscommissies bestaan bij de gratie van vrijwilligers, kunnen zij soms goed een steuntje in de rug gebruiken. Die kan komen van hun huurderskoepel die de juiste schakel is naar de eigen corporatie. Hij kan ook komen van de stedelijke of regionale huurdersorganisatie, die waarschijnlijk onafhankelijker van corporaties kan werken. Dat steuntje kan ook komen van een goed bewonersplatform, dat nu juist een beter overzicht heeft over de wijk rondom de bewonerscommissie én over het uiteenlopende optreden van de verschillende corporaties in ons eigen stadsdeel.

Heeft uw eigen complex wel een bewonerscomissie? Zo neen, richt er een op. Slaapt zij: kus of schud haar wakker!

Een extra steun is de vernieuwde Overlegwet. Deze geeft aan bewonerscommissies sinds 1 januari 2009 veel meer rechten op informatie, advies en instemming bij hun verhuurder. De Woonbond heeft een brochure met tal van prima praktische tips en de complete wettekst: De nieuwe Overlegwet (negende druk, januari 2009). Een absolute aanrader!

Een voorbeeldbrief voor het opvragen van beleidsinfomatie kunt u hier downloaden. Goede informatie is misschien wel uw belangrijkste recht!

U weet het waarschijnlijk wel: bewonerscommissies kunnen resultaten bereiken die individuele bewoners niet voor elkaar krijgen. Als er bij herstructurering geen actieve bewonerscommissie is, zijn de huurders van een complex soms min of meer reddeloos verloren. Dat zelfde geldt ook voor een individuele bewonerscommissie in haar stadsdeel. Zij kunnen meer bereiken door in hun eigen gebied samen te werken met andere commissies.

Het Wijksteunpunt Wonen en de Stichting Buurtbelangen hebben bewezen dat ook zij met deskundige en gemotiveerde medewerkers heel veel voor huurders en hun bewonerscommissies kunnen betekenen. Helaas, helaas werd de Stichting Buurtbelangen rond 2010 opgeheven.


Tweet




 naar het begin van de pagina      terug